不動産賃貸業は、購入した物件を第三者である入居者に貸し、継続的に安定した賃貸収入を得ることを目的としています。
銀行からのローンは、家賃収入の中から返済していきます。そのためには、毎月の家賃収入額がローン返済額を上回らなければなりません。
ローン返済額やその他必要な支出を差し引いたものが利益になるのです。
その対象はマンションやアパートだけでなく、戸建て、駐車場など様々な種類があり、それぞれのタイプで特徴が異なります。
不動産投資とは
投資には、資産を保有することで継続的・定期的に見込める収益「インカムゲイン」と、投資対象を購入した価格以上で売却することで得る収益「キャピタルゲイン」の二つのタイプがあります。
不動産投資では、自身が購入した物件を第三者である入居者に貸すことで賃貸収入を得ることがインカムゲイン、購入した物件を購入価格よりも高い金額で売却することで収益を得ることがキャピタルゲインにあたります。
キャピタルゲイン方式は上手く売却出来れば大きな利益を得ることが出来ますが、常に景気や市場の動向に注視しておかなければ価格変動の影響を受け、リスクが高くなってしまいます。
「初めて不動産投資をする」という方には、キャピタルゲイン方式ではなく、安定した収入を継続して得られるインカムゲイン方式、つまり「不動産賃貸業」をおすすめします。
不動産賃貸業のパターン
不動産投資のメリットとリスク
不動産投資は株式投資や債券投資など他の投資と比べて、投資経験のない初心者でも始めやすい投資です。
不動産投資がどのようなものか説明してきましたが、ここでは他の投資よりも大きいメリットと、知っておかなければならないリスクについて紹介します。
不動産投資のメリット
長く続く安定収入
株式投資は日々目まぐるしく価格が変動し、短期間で大きな収益を得る可能性がありますが、その一方で大きな損失を被る可能性があるハイリスク・ハイリターンです。しかし、不動産投資は管理に時間を取られずに、長期間安定した家賃収入を得ることができるので、資産形成の道筋が立てやすいローリスク・ロングリターンということができます。また、ローン完済後は、家賃収入がそのまま収益となり、土地も資産として残ります。
担保があるから融資を受けやすい
株式投資をしたいからという理由で、銀行から融資を受けることは非常に困難です。何かしらの担保がなければ、ほとんどの場合が自己資金で行わなければなりません。しかし、不動産投資の場合は、購入する不動産自体に担保価値があり、定期的な家賃収入も見込めるので、融資の対象になります。銀行からの借入によって自己資金の何倍もの投資を行うことができるので、自己資金の何倍もの資産を取得することができます。
節税で負担を減らせる
不動産投資では、確定申告の際に減価償却、借入金の利息、物件のリフォームや修繕など、非常に多くの経費を適用させることができるので節税になります。また、不動産投資で得た所得は、他の所得との損益通算が可能なので、必要経費がかさみ赤字になった場合、給与所得から差額を引くことができるのです。この場合は、所得税や住民税の負担を減らすことができます。
家族に資産を残せる
不動産を購入する際に加入することができる団体信用保険（団信）は、生命保険として考えることができます。住宅ローンの契約者が万が一亡くなってしまったり、重度の障害を持ってしまい支払いが出来ない状態になった場合、保険でローンの残額を支払ってもらえるというものです。残された家族に、自分たちが住む家だけでなく、収益を生み出す資産として残すことができます。
考えておくべきリスク
物件が被害を受ける
購入した物件が火災や地震・津波などで被害を受けることが考えられます。万が一起こってしまった場合の被害を最小にとどめるための対策として各種保険加入やリスクの少ない物件選びをしておかなければなりません。
また、物件の被害として、購入時に瑕疵（かし＝何かしらの欠陥があること）のある物件を選んでしまう場合もあります。その物件の価値が下がるだけでなく、入居者が入らない、賃料を下げざるをえなくなってしまうことも考えられます。瑕疵の有無は購入前にしっかりと確認しておきましょう。
また、物件の被害として、購入時に瑕疵（かし＝何かしらの欠陥があること）のある物件を選んでしまう場合もあります。その物件の価値が下がるだけでなく、入居者が入らない、賃料を下げざるをえなくなってしまうことも考えられます。瑕疵の有無は購入前にしっかりと確認しておきましょう。
空室で収益が減る
入居者がいない、空室が多いという状態になってしまうと、当然、家賃収入は入らなくなってしまい、ローンの返済額を下回ると赤字になってしまいます。
どんな物件であっても空室になるリスクは避けられませんが、どのような物件や地域を選ぶかで、ある程度のリスクを軽減することは可能です。購入前に慎重にリサーチをしていきましょう。
どんな物件であっても空室になるリスクは避けられませんが、どのような物件や地域を選ぶかで、ある程度のリスクを軽減することは可能です。購入前に慎重にリサーチをしていきましょう。
たしかに東京都心の人口は増え、新しい物件が次々に供給されています。ですが、インカムゲイン狙いの不動産投資を考える場合、物件が大量に供給されるのはあまり好ましい状況ではありません。なぜなら、選べる物件の数が増えれば増えるほど、入居希望者の奪い合いが激しくなり、空室リスクが高まるからです。
また、都市部では地価が高いため物件価格が高額となります。その結果として利回り（投資した資金に対し年単位でどれだけの収益があるのか表す値）は下がります。
不動産投資の利回りとローン金利の差（イールドギャップ）が大きければ大きいほど、投資の収益性は上がり、キャッシュも残りやすくなります。こうするためには、なるべく利回りの高い物件を選び、有利な条件を取り付けてローン金利を抑えればいいのです。
このような条件を満たすとなると、やはり都心よりも、地方の物件に着目する方がお勧めなのです。そして、地方の中でとくに有望なのは「北海道の不動産」だと思います。
新幹線ですぐに行ける名古屋や大阪は、安心して投資ができるので“プチ東京化”が進み、不動産価格が大きく上昇し、利回りの低下が顕著になっています。利回りはせいぜい6％台で、エリアによっては6％を切るところもあります。これに対し、北海道の投資用不動産の表面利回りは、札幌の中心部でも7～8％台、札幌近郊なら9％台が平均です。旭川や釧路、帯広といった北海道の中でも地方の都市なら、10％以上の利回りを稼げる物件も少なくありません。
利回りが高い理由は、やはり物件の価格が安いからです。北海道は全国的に見ても地価が圧倒的に低く、なかには土地の割合が価格の1～2割ほどの投資用不動産もあります。
また、東京から遠く離れている北海道のアパートやマンションを取得したいと考える投資家はそれほど多くありません。そのため、北海道の投資用不動産価格は非常に安定しています。大きく値上がりすることもない代わりに、市況の変化によって価格が極端に下がるリスクも少ないのです。
キャピタルゲインを狙って不動産投資をする人にはあまり魅力を感じないかもしれませんが、資産価値を保ちながらこつこつインカムゲインを得たいという人であれば、北海道の不動産はかなり魅力的だと言えるのです。
