投資とは、利益を得る目的で何かしらの事業などに資金を投下することをいいます。
世の中には株式投資や債券投資など様々な種類の「投資」がありますが、中でも少子高齢化や年金不安で近年注目を集めているのが「不動産投資」です。
不動産投資とはその名の通り、土地やマンション、アパートなどの不動産に投資をして利益を得ることをいいます。

投資には、資産を保有することで継続的・定期的に見込める収益「インカムゲイン」と、投資対象を購入した価格以上で売却することで得る収益「キャピタルゲイン」の二つのタイプがあります。
不動産投資では、自身が購入した物件を第三者である入居者に貸すことで賃貸収入を得ることがインカムゲイン、購入した物件を購入価格よりも高い金額で売却することで収益を得ることがキャピタルゲインにあたります。
キャピタルゲイン方式は上手く売却出来れば大きな利益を得ることが出来ますが、常に景気や市場の動向に注視しておかなければ価格変動の影響を受け、リスクが高くなってしまいます。
「初めて不動産投資をする」という方には、キャピタルゲイン方式ではなく、安定した収入を継続して得られるインカムゲイン方式、つまり「不動産賃貸業」をおすすめします。

インカムゲインとキャピタルゲイン

不動産賃貸業のパターン

不動産賃貸業は、購入した物件を第三者である入居者に貸し、継続的に安定した賃貸収入を得ることを目的としています。
銀行からのローンは、家賃収入の中から返済していきます。そのためには、毎月の家賃収入額がローン返済額を上回らなければなりません。
ローン返済額やその他必要な支出を差し引いたものが利益になるのです。
その対象はマンションやアパートだけでなく、戸建て、駐車場など様々な種類があり、それぞれのタイプで特徴が異なります。 
区分マンション
一棟アパートマンション
戸建て物件
その他



不動産投資のメリットとリスク

不動産投資は株式投資や債券投資など他の投資と比べて、投資経験のない初心者でも始めやすい投資です。
不動産投資がどのようなものか説明してきましたが、ここでは他の投資よりも大きいメリットと、知っておかなければならないリスクについて紹介します。

不動産投資のメリット

長く続く安定収入

株式投資は日々目まぐるしく価格が変動し、短期間で大きな収益を得る可能性がありますが、その一方で大きな損失を被る可能性があるハイリスク・ハイリターンです。しかし、不動産投資は管理に時間を取られずに、長期間安定した家賃収入を得ることができるので、資産形成の道筋が立てやすいローリスク・ロングリターンということができます。また、ローン完済後は、家賃収入がそのまま収益となり、土地も資産として残ります。

担保があるから融資を受けやすい

株式投資をしたいからという理由で、銀行から融資を受けることは非常に困難です。何かしらの担保がなければ、ほとんどの場合が自己資金で行わなければなりません。しかし、不動産投資の場合は、購入する不動産自体に担保価値があり、定期的な家賃収入も見込めるので、融資の対象になります。銀行からの借入によって自己資金の何倍もの投資を行うことができるので、自己資金の何倍もの資産を取得することができます。

節税で負担を減らせる

不動産投資では、確定申告の際に減価償却、借入金の利息、物件のリフォームや修繕など、非常に多くの経費を適用させることができるので節税になります。また、不動産投資で得た所得は、他の所得との損益通算が可能なので、必要経費がかさみ赤字になった場合、給与所得から差額を引くことができるのです。この場合は、所得税や住民税の負担を減らすことができます。

家族に資産を残せる

不動産を購入する際に加入することができる団体信用保険(団信)は、生命保険として考えることができます。住宅ローンの契約者が万が一亡くなってしまったり、重度の障害を持ってしまい支払いが出来ない状態になった場合、保険でローンの残額を支払ってもらえるというものです。残された家族に、自分たちが住む家だけでなく、収益を生み出す資産として残すことができます。

考えておくべきリスク

物件が被害を受ける

購入した物件が火災や地震・津波などで被害を受けることが考えられます。万が一起こってしまった場合の被害を最小にとどめるための対策として各種保険加入やリスクの少ない物件選びをしておかなければなりません。
また、物件の被害として、購入時に瑕疵(かし=何かしらの欠陥があること)のある物件を選んでしまう場合もあります。その物件の価値が下がるだけでなく、入居者が入らない、賃料を下げざるをえなくなってしまうことも考えられます。瑕疵の有無は購入前にしっかりと確認しておきましょう。

空室で収益が減る

入居者がいない、空室が多いという状態になってしまうと、当然、家賃収入は入らなくなってしまい、ローンの返済額を下回ると赤字になってしまいます。
どんな物件であっても空室になるリスクは避けられませんが、どのような物件や地域を選ぶかで、ある程度のリスクを軽減することは可能です。購入前に慎重にリサーチをしていきましょう。

不動産投資の狙い目は北海道にあり!

不動産投資をしてみようと考え、東京、大阪、名古屋などの都心で物件を探そうとする方々に、「北海道」という選択肢をご提案します。

たしかに東京都心の人口は増え、新しい物件が次々に供給されています。ですが、インカムゲイン狙いの不動産投資を考える場合、物件が大量に供給されるのはあまり好ましい状況ではありません。なぜなら、選べる物件の数が増えれば増えるほど、入居希望者の奪い合いが激しくなり、空室リスクが高まるからです。

また、都市部では地価が高いため物件価格が高額となります。その結果として利回り(投資した資金に対し年単位でどれだけの収益があるのか表す値)は下がります。
不動産投資の利回りとローン金利の差(イールドギャップ)が大きければ大きいほど、投資の収益性は上がり、キャッシュも残りやすくなります。こうするためには、なるべく利回りの高い物件を選び、有利な条件を取り付けてローン金利を抑えればいいのです。

このような条件を満たすとなると、やはり都心よりも、地方の物件に着目する方がお勧めなのです。そして、地方の中でとくに有望なのは「北海道の不動産」だと思います。

新幹線ですぐに行ける名古屋や大阪は、安心して投資ができるので“プチ東京化”が進み、不動産価格が大きく上昇し、利回りの低下が顕著になっています。利回りはせいぜい6%台で、エリアによっては6%を切るところもあります。これに対し、北海道の投資用不動産の表面利回りは、札幌の中心部でも7~8%台、札幌近郊なら9%台が平均です。旭川や釧路、帯広といった北海道の中でも地方の都市なら、10%以上の利回りを稼げる物件も少なくありません。

利回りが高い理由は、やはり物件の価格が安いからです。北海道は全国的に見ても地価が圧倒的に低く、なかには土地の割合が価格の1~2割ほどの投資用不動産もあります。

また、東京から遠く離れている北海道のアパートやマンションを取得したいと考える投資家はそれほど多くありません。そのため、北海道の投資用不動産価格は非常に安定しています。大きく値上がりすることもない代わりに、市況の変化によって価格が極端に下がるリスクも少ないのです。

キャピタルゲインを狙って不動産投資をする人にはあまり魅力を感じないかもしれませんが、資産価値を保ちながらこつこつインカムゲインを得たいという人であれば、北海道の不動産はかなり魅力的だと言えるのです。

医師だからこそ!圧倒的に不動産投資をすすめる理由

医師の生活や仕事の現実は、
一般的なイメージと違う

医師は、一般的に高所得が得られて安定している職業として知られています。民間病院勤務の年収は1500万円前後、開業医の場合で2〜3000万円、それ以上の場合もあるかもしれません。しかし、安定しているかどうかは、医師によって大きく異なりますし、実際は時間外労働も多く睡眠時間も少ない、非常に忙しくて自由な時間が取れないといった過酷な現状があります。

また、人の健康だけでなく、命にも関わることが多い非常に責任の重い仕事である上に医療トラブルの不安もあるため、心身にかかる強いストレスやプレッシャーにもさらされます。

開業医の場合は、医院経営にも悩まされます。開業資金の回収や日々の支出、医療機器や建物が老朽化すれば買い替えや建て替えなどの出費が必要になります。また、子供を医大に入れて一人前の医師にするために必要な教育資金は、およそ6000万円から1億円程度必要になるともいわれてます。

収入や社会的地位だけで見ると、他の職業よりも上位にあると考えられますが、命に対する責任の重さや医療訴訟に対するプレッシャーによるストレス、夜勤なども含めた時間外勤務による拘束時間の長さ、医師になるために支払われたコストと今後必要になる支出を考えると、ただ単に「お金持ちで安定している」という一般的なイメージとは異なることがわかります。

医師が余ってしまう未来がそこまで来ている

現在は医師不足が問題となっており、厚生労働省のまとめた推計では2028年頃まで続くとなっています。医師や医療への需要自体は高齢化によって増加しますが、止まることのない人口減少によって2040年頃には医師の供給が需要を上回ってしまうという推計が出ています。つまり、医師数の飽和によって、経営難に苦しむ医師が増加してしまうことになるのです。

人口減少によって患者数が減少するだけでなく、高齢化よる医療保険の財政悪化の対策である診療報酬の引き締めは、病院の収益悪化につながり、勤務医の収入にも影響をします。月収が下がったからといって、転院を繰り返していると、その病院での勤続年数が短くなるので、退職金の額も下がってしまいます。

余裕のない勤務時間、人命を預かる責任の重さとプレッシャー、医療トラブルのリスク、日々の支出、子供の医大入学に向けての教育資金、医師飽和時代への不安、期待できない退職金・・・。
こういった不安を解消するためにも、今のうちから「不動産投資」、つまり不動産賃貸業を始めましょう!

医師だからこそ!不動産投資で得られる大きなメリット

不動産投資のメリットについては「不動産投資について」で解説しました。医師にはこれらのメリットに加えて、さらに大きなメリットがあることをご紹介します。

医師は信用が高い。だから銀行からの融資を受けやすい

医師と同程度の収入があるサラリーマンよりも、銀行から融資を受けやすいのは医師の方と言われています。なぜ収入が同程度でも優劣がつくのかというと、それは「医師免許がある」ことへの信用があるからです。医師免許という国家資格は信頼性や安定性が高いため、勤務先の病院を辞めても他の病院への再就職がしやすいと考えられます。金融機関では、債権回収が確実に行えるかで融資判断をするため、医師は非常に優良でリスクの低い融資先とみなされるのです。

一般的に、個人での融資額は年収のおよそ10倍が上限とされています。例えば、年収1000万円の会社員であれば、10倍の1億円くらいですが、医師であれば、およそ20〜25倍前後までは融資が受けられるところもあるのです。(金融機関によって異なります)

つまり、「医師である」ということは、銀行からの融資を受ける際に大きなメリットと言えるのです。

多忙な医師でも得られる不労所得、それが家賃収入

医師の長時間労働によるオーバーワークはかねてから問題になっていました。質の良い医療が損なわれるだけでなく、医師自身の健康も損なわれてしまいます。
ところが、厚生労働省が進めている「働き方改革」の中心ともいえる罰則付き残業規制は、医師には5年の猶予をもたせて、2024年度に導入する方針になっています。さらに一般の労働者に適用される年720時間よりも緩く設定され、救急救命や産科など長時間の対応が必要な診療科にはさらに例外規定をつくる予定になっています。

また、勤務医は通常勤務以外に、日中の外来対応や夜間の当直対応などのアルバイトでも収入を得ているので、想像以上に過酷な生活を送っています。
このように長時間勤務を強いられている状態の医師が、自分自身の労働をこれ以上増やして収入を上げるには限界があります。自分自身はこれまでどおりの勤務をしながら、全く別のルートで収入が得られる方法を選択しなくてはなりません。それが、「不動産投資=家賃収入」という不労所得を得ることなのです。

不動産投資は、二重の意味で「保険」になる

「不動産投資について」の「家族に資産を残せる」で、不動産を購入する際に加入することができる団体信用保険(団信)は、生命保険として考えることができると説明しました。住宅ローンの契約者に万が一のことがあり支払いが出来ない状態になった場合でも、保険でローンの残額を支払えるので資産を残すことができるというものでした。

夜勤のアルバイトなどで睡眠時間を削らなければならない過酷な長時間勤務は、質のいい医療を生み出すどころか自身の健康も損ないます。不動産投資で得られる毎月の収入は、時間的な余裕と心身の健康につながり、ゆとりを持って医療と向き合うことができます。医師としての収入以外の安定した不動産収入は、ストレスフリーで健康な状態を作り出すので、いつまでも医師として高収入を得続けることが可能にするための「保険」であると言えるのです。

医師であるあなただからこそ、
これらの大きなメリットを享受することができるのです。
こう考えている医師であるあなたに、
今密かに注目を集めている北海道での不動産投資をお勧めしています。
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